張縣長忍不住插話。
“怎么談?銀行只認(rèn)錢,我們沒錢還?!?/p>
楚云帆微微一笑。
“銀行要的不是一棟爛尾樓,他們要的是收回貸款,消除壞賬。我會給他們兩個選擇。a方案,我們引入新的投資方,用新資金償還部分貸款,剩余部分做展期,降低利息。b方案,也是我更傾向的方案,債轉(zhuǎn)股。將銀行的8000萬債權(quán),轉(zhuǎn)換成項目公司的股權(quán)。把銀行從討債鬼,變成我們的合伙人?!?/p>
“債轉(zhuǎn)股?”
張縣長皺起了眉。
“銀行會同意嗎?他們要的是現(xiàn)金流?!?/p>
“他們會的?!?/p>
楚云帆篤定。
“因為我會告訴他們,如果不同意,這個項目就會徹底爛掉,他們一分錢都拿不回來。債轉(zhuǎn)股,他們至少還能保住資產(chǎn),并且在新項目盤活后,獲得遠(yuǎn)超貸款利息的股權(quán)收益。這是用未來的預(yù)期,來解決眼前的危機(jī)?!?/p>
楚云帆繼續(xù)。
“第二步,解決施工方。3000萬工程款,縣里拿不出。但縣里有別的東西,比如,一些位置不錯的小塊土地,一些政府手里積壓的門面房,或者,未來一些市政工程的優(yōu)先承建權(quán)。用這些資源,去置換他們的債權(quán)。我相信,對于這些被拖欠了很久,快要被逼死的施工隊來說,拿到實實在在的資產(chǎn),遠(yuǎn)比一張空頭支票更有吸引力?!?/p>
“那……那最難的購房者呢?”
組織部長追問。
“購房者是受害者,他們的訴求必須滿足。但直接退錢,兩億,不可能。”
楚云帆的手指在桌上畫著。
“破局的關(guān)鍵,在于濱江國際這個項目本身。它之所以爛尾,是因為原開發(fā)商定位失誤,搞大戶型、高總價,不符合江安縣的購買力。我的方案是,推倒重來。”
“推倒重來?”
所有人都驚了。
“不是物理上推倒?!?/p>
楚云帆解釋。
“是規(guī)劃和定位上的推倒。我會引入一家有實力的設(shè)計公司,重新設(shè)計戶型,把大戶型改成中小戶型,降低總價。同時,我會向規(guī)劃局申請,調(diào)整小區(qū)的容積率,增加商業(yè)配套的面積?!?/p>
“然后,我會拿著新的規(guī)劃方案,去找那三百多戶購房者。告訴他們,原來的房子沒了,但你們的錢,可以轉(zhuǎn)換成新項目的優(yōu)先認(rèn)購權(quán),并且,按照之前的價格,給你們置換成更大面積的新房。或者,你們也可以選擇成為新項目的股東,按投入的資金比例,享受未來的銷售分紅?!?/p>
“把上訪的災(zāi)民,變成翹首以盼的房東和股東。把維穩(wěn)的壓力,變成推動項目前進(jìn)的動力?!?/p>
會議室里一片死寂。
談判、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)置換、重新規(guī)劃、購房者轉(zhuǎn)換身份……