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第552章 香江地產(chǎn)回暖（第1頁）

陳悅笑著對張默說：“設(shè)備提前1天到了，咱們可以提前拍設(shè)備進場的鏡頭，素材更豐富。”

張默高興地說：“太好了，趕緊安排拍攝，1號機拍車隊全景，2號機拍吊車準(zhǔn)備，3號機拍設(shè)備卸載特寫！”

隨著場記板落下，新的拍攝任務(wù)順利啟動，紀錄片的內(nèi)容也在一步步豐富，朝著按時完成、高質(zhì)量播出的目標(biāo)穩(wěn)步推進。

2009年夏初的香江，維多利亞港的海面上波光粼粼，海風(fēng)帶著濕潤的氣息吹過中環(huán)金融區(qū)，沿街的紫荊花樹綻放著淡紫色花朵，與高樓大廈的玻璃幕墻相映成趣。

飛天集團地產(chǎn)部位于梅花大廈15層，辦公室面積約800平方米，裝修采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，淺灰色地毯覆蓋地面，深棕色實木辦公桌整齊排列，每個工位上方都懸掛著白色吊燈，燈光柔和不刺眼。

辦公室四面墻上掛滿了香江各區(qū)的地產(chǎn)地圖——中環(huán)地圖長2。4米、寬1。8米，用綠色圖釘標(biāo)注著3處寫字樓（分別位于中環(huán)皇后大道中、德輔道中、畢打街）；尖沙咀地圖標(biāo)注著4處商鋪（位于彌敦道、海防道、廣東道）；銅鑼灣地圖標(biāo)注著2處住宅樓盤（位于銅鑼灣道、高士威道）；九龍?zhí)恋貓D標(biāo)注著3處寫字樓及商鋪混合物業(yè)，每幅地圖下方都附有白色標(biāo)注板，用黑色馬克筆記錄著物業(yè)的面積、租金、租戶信息，更新日期均為當(dāng)月月初。

地產(chǎn)部總監(jiān)李偉（化名）穿著深灰色西裝，內(nèi)搭白色襯衫，系著深藍色條紋領(lǐng)帶，皮鞋擦得锃亮，手里捧著《2009年香江地產(chǎn)市場分析報告》（封面印著飛天集團logo，內(nèi)頁共45頁，包含32張數(shù)據(jù)圖表），快步走進王莽的辦公室。

王莽的辦公室位于地產(chǎn)部內(nèi)側(cè)，面積約120平方米，比普通工位區(qū)更寬敞，辦公桌后擺放著黑色真皮座椅，左側(cè)是落地玻璃窗，窗外能看到維多利亞港的部分景色，右側(cè)是木質(zhì)書架，上面整齊擺放著地產(chǎn)相關(guān)書籍（如《香江地產(chǎn)發(fā)展史》《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》）及歷年物業(yè)合同副本。

李偉走到辦公桌前，將報告放在王莽面前，手指著報告首頁的核心數(shù)據(jù)：“王總，根據(jù)香江地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2009年上半年香江商業(yè)地產(chǎn)租金平均漲幅達8。5%，住宅地產(chǎn)平均漲幅達6。2%，空置率從2008年年底的7。8%降至4。3%，市場明顯回暖。”

“咱們集團持有的25處物業(yè)（12處寫字樓、8處商鋪、5處住宅），上半年租金總收入預(yù)計突破8億港元，比2008年同期的6。96億港元增長15%，物業(yè)估值也從2008年年底的180億港元升至205億港元，增值25億港元，漲幅13。9%！”

王莽拿起報告，翻到第5頁的“中環(huán)寫字樓數(shù)據(jù)”部分，問道：“中環(huán)那3處寫字樓的具體情況怎么樣？租戶有沒有續(xù)租意向？租金漲幅能不能達到市場平均水平？”

李偉立刻翻開報告第6頁，指著上面的表格：“中環(huán)3處寫字樓表現(xiàn)最好，空置率僅2。1%，遠低于市場平均的4。3%?！?/p>

“皇后大道中的寫字樓共22層，每層建筑面積1200平方米，總建筑面積平方米，目前全部租出，租戶包括3家金融公司（龍國銀行香江分行、飛天資本、恒信證券）、2家律師事務(wù)所（金杜律師事務(wù)所香江分所、中倫律師事務(wù)所香江分所），還有1家會計師事務(wù)所（普華永道香江分所）?！?/p>

“其中龍國銀行香江分行租了5層（10-14層），原租金為每平方米每月60港元，本月初續(xù)租時協(xié)商漲到65港元，漲幅8。3%，租期3年，每年按5%遞增；飛天資本租了3層（15-17層），作為集團金融板塊辦公用地，內(nèi)部結(jié)算租金按市場價的80%計算，即每平方米每月52港元，比對外出租少收13港元，但能確保物業(yè)穩(wěn)定使用，避免空置風(fēng)險。”

“德輔道中的寫字樓共18層，總建筑面積平方米，目前空置1層（8層，1200平方米），其余17層租給2家科技公司（騰迅香江分公司、阿里香江分公司）及1家貿(mào)易公司（龍國進出口貿(mào)易香江公司），租金平均漲幅9。1%，騰迅香江分公司還提出想續(xù)租時擴大面積，計劃從現(xiàn)在的3層（5-7層）增加到4層，咱們正在協(xié)商租金，初步定在每平方米每月64港元，比現(xiàn)有租金高8港元，漲幅14。3%?！?/p>

“畢打街的寫字樓共15層，總建筑面積平方米，租戶是2家保險公司（平安保險香江分公司、人壽保險香江分公司），全部租滿，租金漲幅8。5%，與市場平均水平持平，兩家公司都已簽訂續(xù)租協(xié)議，租期2年，沒有空置風(fēng)險。”

王莽點點頭，又翻到第12頁的“尖沙咀商鋪數(shù)據(jù)”：“尖沙咀的商鋪面向游客和本地消費者，租金漲幅應(yīng)該更高吧？有沒有新租戶入駐？”

李偉笑著回應(yīng)：“確實，尖沙咀商鋪受游客回流影響，租金漲幅比寫字樓還高，平均達10。2%?！?/p>

“彌敦道的2處商鋪，每處建筑面積80平方米，分別租給星巴克咖啡店和屈臣氏藥房，星巴克的租金從每平方米每月120港元漲到135港元，漲幅12。5%，屈臣氏從每平方米每月110港元漲到122港元，漲幅10。9%，兩家租戶都續(xù)租了3年，因為彌敦道日均人流量達15萬人次，生意很好，他們不愿輕易換位置?！?/p>

“海防道的2處商鋪，面積各100平方米，租給運動品牌店（耐克香江分店）和珠寶店（周大福香江分店），耐克的租金漲幅11。3%（從130港元平月漲到145港元），周大福漲幅9。8%（從150港元平月漲到165港元），周大福還投入50萬港元裝修店鋪，擴大了珠寶展示區(qū)，預(yù)計后續(xù)銷售額能增長20%，續(xù)租意愿很強?！?/p>

“廣東道的4處商鋪，面積在120-150平方米之間，租給奢侈品牌店（古馳、普拉達、愛馬仕、路易威登香江分店），這些品牌受內(nèi)地游客消費帶動，2009年上半年銷售額平均增長18%，租金漲幅也達10。5%，古馳還提出想把現(xiàn)有120平方米的商鋪擴大到150平方米，咱們已經(jīng)同意，下個月就能完成裝修，租金從180港元平月漲到200港元，漲幅11。1%?！?/p>

王莽翻到第20頁的“住宅樓盤數(shù)據(jù)”，問道：“銅鑼灣和九龍?zhí)恋淖≌饨鸷腿胱÷试趺礃樱坑袥]有業(yè)主提出出售意向？咱們要不要趁機收購更多住宅物業(yè)？”

李偉翻到報告第21頁，回答：“銅鑼灣的2處住宅樓盤，共120套房源（每處60套），戶型以兩居室（80平方米）和三居室（100平方米）為主，入住率達98%，僅剩下4套兩居室待租，租金平均漲幅6。5%，兩居室從每平方米每月45港元漲到48港元，三居室從每平方米每月50港元漲到53港元?！?/p>

“九龍?zhí)恋?處住宅樓盤，共180套房源，戶型更大，以三居室（120平方米）和四居室（150平方米）為主，主要租給外企高管和高收入家庭，入住率96%，租金漲幅7。1%，三居室從55港元平月漲到59港元，四居室從60港元平月漲到64港元，目前沒有業(yè)主提出出售意向，不過咱們的市場調(diào)研團隊發(fā)現(xiàn)，九龍?zhí)劣?處獨棟別墅正在掛牌出售，面積500平方米，報價8000萬港元，比2008年同期的報價低10%，性價比很高，要不要安排人去考察？”

王莽思考片刻：“可以，讓調(diào)研團隊下周去考察，重點看別墅的位置、裝修情況、周邊配套（如學(xué)校、商場、醫(yī)院），如果符合要求，就按7800萬港元的價格談判，爭取節(jié)省200萬港元，收購后可以作為集團高管的住宿福利，或者對外出租，預(yù)計月租金能達30萬港元，租金回報率4。5%，比普通住宅高1。2個百分點?！?/p>

李偉連忙記錄：“明白，我這就通知調(diào)研團隊，下周提交考察報告，確保盡快推進收購?！?/p>

他又補充道：“除了現(xiàn)有物業(yè)的租金增長，咱們還在優(yōu)化物業(yè)運營，提升租戶滿意度。比如所有寫字樓都新增了24小時安保巡邏（之前是12小時），每天巡邏次數(shù)從8次增加到16次，每層電梯口都安裝了智能門禁（刷卡進入，支持員工卡和訪客臨時卡），訪客需要登記身份證信息才能領(lǐng)取臨時卡，安全性大幅提升?！?/p>