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第577章 銅鑼灣商鋪物業(yè)收購（第1頁）

2009年下半年的香江，商業(yè)脈搏跳動得愈發(fā)強勁，銅鑼灣作為香江乃至全球聞名的頂級商圈，如同一塊鑲嵌在維多利亞港畔的璀璨寶石，散發(fā)著無與倫比的魅力。

這片總面積約1。2平方公里的商圈，北起渣甸街，南至禮頓道，東起波斯富街，西至堅拿道，日均人流量突破30萬人次，周末及節(jié)假日更是飆升至50萬人次以上，其中本地居民占比45%，內(nèi)地游客占比35%，海外游客占比20%，龐大的人流帶來了旺盛的消費需求，讓銅鑼灣成為全球商鋪租金最高的商圈之一。街道兩側(cè)的商鋪鱗次櫛比，霓虹招牌徹夜閃爍，從國際一線奢侈品牌（如LV、GUccI、chANEL）的旗艦店，到香江本土老字號（如翠華餐廳、陸羽茶室），再到潮流時尚品牌（如ZARA、h&m），涵蓋了從高端奢侈品到大眾消費品的全品類業(yè)態(tài)，年總營業(yè)額突破800億港元，商業(yè)密度和消費活力均居香江首位。

飛天集團早已洞察到銅鑼灣的商業(yè)價值和長期發(fā)展?jié)摿?，隨著稀有礦產(chǎn)項目的穩(wěn)定盈利、影視板塊的快速擴張以及九龍灣地產(chǎn)項目的順利啟動，集團具備了布局香江核心商業(yè)地產(chǎn)的資金實力和資源儲備，為進一步完善“稀有礦產(chǎn)+影視+地產(chǎn)”的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，增強集團在香江的產(chǎn)業(yè)影響力和現(xiàn)金流穩(wěn)定性，王莽果斷決策，啟動銅鑼灣商鋪物業(yè)收購項目，目標鎖定在銅鑼灣核心區(qū)域——羅素街、軒尼詩道、啟超道三條黃金街道的交匯處，這片區(qū)域被譽為“銅鑼灣之心”，是商圈內(nèi)人流量最密集、商業(yè)價值最高的地段，周邊300米范圍內(nèi)匯聚了時代廣場、崇光百貨、希慎廣場等6座大型購物中心，日均人流量較銅鑼灣平均水平高出20%，商鋪租金更是達到每平方米每月800-1200港元的高位，且呈逐年上漲趨勢。

此次計劃收購的商鋪物業(yè)是一個綜合性商業(yè)建筑群，由12棟獨立商鋪建筑組成，呈“L”形分布，總占地面積8000平方米，相當于1。12個標準足球場大小，總建筑面積平方米，其中地面建筑面積平方米（1-5層，每層建筑面積4800平方米），地下建筑面積8000平方米（地下1層），建筑密度40%，容積率4。0，綠化面積1200平方米（主要分布在建筑屋頂和庭院）。每棟商鋪建筑均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑年代為20世紀90年代末，抗震等級為7級，抗風(fēng)等級為12級，經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)檢測，建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，無安全隱患，使用壽命可達50年以上。

12棟建筑的具體分布和規(guī)格如下：羅素街沿線有5棟建筑（編號A1-A5），每棟建筑地面5層、地下1層，單棟占地面積500平方米，地面建筑面積2500平方米，地下建筑面積800平方米，建筑高度22米（每層層高4。4米），一層為臨街商鋪，層高5。8米，適合開設(shè)品牌旗艦店；軒尼詩道沿線有4棟建筑（編號b1-b4），每棟建筑地面4層、地下1層，單棟占地面積450平方米，地面建筑面積1800平方米，地下建筑面積700平方米，建筑高度17。6米，一層臨街面寬15米，展示效果極佳；啟超道沿線有3棟建筑（編號c1-c3），每棟建筑地面5層、地下1層，單棟占地面積600平方米，地面建筑面積3000平方米，地下建筑面積900平方米，建筑高度22米，臨近地鐵站出口（銅鑼灣站E出口），人流量最為集中。

為確保收購工作順利推進，集團成立了銅鑼灣物業(yè)收購專項小組，由集團副總裁趙偉擔(dān)任組長，成員包括地產(chǎn)部、財務(wù)部、法務(wù)部、市場部等部門的核心骨干，共計25人，其中地產(chǎn)部8人（負責(zé)物業(yè)調(diào)研、估值、談判），財務(wù)部5人（負責(zé)資金測算、融資安排），法務(wù)部6人（負責(zé)產(chǎn)權(quán)核查、合同起草），市場部6人（負責(zé)商圈調(diào)研、業(yè)態(tài)規(guī)劃）。專項小組啟動了為期3個月的全面調(diào)研工作，從商業(yè)價值、產(chǎn)權(quán)狀況、業(yè)主情況、融資方案等多個維度進行深入分析，形成了長達120頁的《銅鑼灣商鋪物業(yè)收購可行性報告》。

商業(yè)價值調(diào)研方面，市場部團隊采用實地走訪、數(shù)據(jù)采集、問卷調(diào)研等多種方式，對銅鑼灣商圈的消費人群、租金水平、業(yè)態(tài)分布、競爭格局進行了詳細分析。數(shù)據(jù)顯示，目標物業(yè)周邊300米范圍內(nèi)，日均人流量達36萬人次，其中18-45歲的核心消費人群占比72%，月均消費能力在1。5萬港元以上的人群占比48%；周邊現(xiàn)有商鋪的平均租金為每平方米每月950港元，目標物業(yè)由于位置更優(yōu)越，預(yù)計改造后的合理租金可達每平方米每月1500港元，年租金收益潛力達5。76億港元，投資回報率可達12。8%，遠高于香江商業(yè)地產(chǎn)平均投資回報率8%；業(yè)態(tài)分布方面，周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)以零售（占比55%）、餐飲（占比25%）、娛樂（占比10%）、服務(wù)（占比10%）為主，高端零售和特色餐飲的需求缺口較大，為目標物業(yè)的后續(xù)運營提供了市場空間。

產(chǎn)權(quán)狀況核查方面，法務(wù)部團隊聯(lián)合香江知名律師事務(wù)所（高偉紳律師行），對12棟建筑的產(chǎn)權(quán)進行了全面核查，確認所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)均清晰無糾紛，無抵押、無查封、無租賃糾紛，產(chǎn)權(quán)所有人共5位，其中3位為香江本地商人，2位為海外投資者，所有產(chǎn)權(quán)證書均齊全有效，土地使用年限均剩余45年（香江商業(yè)用地土地使用年限為50年），完全符合收購條件。

業(yè)主情況調(diào)研方面，地產(chǎn)部團隊通過多種渠道了解到5位業(yè)主的出售意愿和心理預(yù)期：3位本地商人由于自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需要，急于套現(xiàn)，出售意愿強烈，心理預(yù)期總價合計28億港元；2位海外投資者則更關(guān)注投資回報，希望獲得合理的溢價，心理預(yù)期總價合計22億港元，5位業(yè)主的整體心理預(yù)期總價為50億港元，與集團的初步估值45億港元存在5億港元的差距，為后續(xù)談判留下了空間。

融資方案方面，財務(wù)部團隊制定了“自有資金+銀行貸款”的組合融資方案，總收購資金45億港元，其中集團自有資金25億港元（來自稀有礦產(chǎn)項目和影院運營的現(xiàn)金流），銀行貸款20億港元。集團已與匯豐銀行、渣打銀行、恒生銀行等3家香江本地銀行達成合作意向，3家銀行聯(lián)合為項目提供20億港元的并購貸款，貸款期限10年，年利率5。8%，還款方式為等額本息，每月還款約2170萬港元，集團的月均現(xiàn)金流完全能夠覆蓋還款壓力，貸款申請已通過銀行內(nèi)部初審，只需完成物業(yè)評估后即可正式簽約。

調(diào)研工作完成后，專項小組于2009年下半年正式啟動談判工作，談判采取“分批次、一對一”的方式，先與出售意愿強烈的3位本地商人談判，再與2位海外投資者溝通。針對3位本地商人，地產(chǎn)部團隊突出“快速交易、一次性付款”的優(yōu)勢，提出在簽約后30天內(nèi)支付80%的收購款，剩余20%在產(chǎn)權(quán)過戶完成后支付，同時承諾為其提供后續(xù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的咨詢支持，最終以26億港元的價格達成收購意向，較其心理預(yù)期低2億港元；針對2位海外投資者，團隊則強調(diào)銅鑼灣商圈的長期發(fā)展?jié)摿图瘓F的運營能力，承諾收購后為其提供優(yōu)先租賃權(quán)（若其有意回租部分商鋪），并通過專業(yè)的物業(yè)評估報告展示物業(yè)的真實價值，最終以19億港元的價格達成協(xié)議，較其心理預(yù)期低3億港元，5位業(yè)主的總收購價格為45億港元，完全符合集團的預(yù)算。

談判過程中，法務(wù)部團隊同步起草了《物業(yè)收購協(xié)議》，協(xié)議共38頁，詳細約定了收購標的、價格、付款方式、產(chǎn)權(quán)過戶、稅費承擔(dān)、違約責(zé)任等核心條款，明確了所有稅費（包括印花稅、契稅、土地使用費等）合計約2。25億港元，由買賣雙方各承擔(dān)50%，產(chǎn)權(quán)過戶時間約定在簽約后60天內(nèi)完成，若一方違約，需支付收購總價10%的違約金。協(xié)議經(jīng)雙方律師審核修改后，于2009年下半年末在香江匯豐銀行總行的貴賓會議室舉行簽約儀式。

簽約儀式現(xiàn)場布置簡潔而莊重，會議室長20米、寬12米、高3米，地面鋪設(shè)紅色地毯，墻面懸掛著集團和業(yè)主方的標志，會議桌中央擺放著協(xié)議文本和簽字筆。王莽作為飛天集團代表，與5位業(yè)主分別簽訂《物業(yè)收購協(xié)議》，匯豐銀行、渣打銀行、恒生銀行的代表，以及高偉紳律師行的律師作為見證人出席了簽約儀式。簽約完成后，王莽與各位業(yè)主握手合影，現(xiàn)場響起熱烈的掌聲，標志著銅鑼灣商鋪物業(yè)收購項目正式落地。

簽約后，專項小組立即啟動產(chǎn)權(quán)過戶工作，法務(wù)部團隊與香江土地注冊處、稅務(wù)局等政府部門密切溝通，準備了齊全的過戶材料（包括收購協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證書、身份證明、稅費繳納憑證等），由于材料齊全、流程規(guī)范，產(chǎn)權(quán)過戶工作僅用了45天便順利完成，集團于2009年下半年末正式取得了12棟商鋪物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證書，證書編號分別為“港府地注冊第2009-0888號”至“港府地注冊第2009-0899號”。

產(chǎn)權(quán)交割完成后，集團隨即啟動物業(yè)改造升級計劃，總投資5億港元，改造周期為6個月，計劃將其打造成集高端零售、特色餐飲、影視娛樂、精品辦公于一體的綜合性商業(yè)體，命名為“飛天銅鑼灣中心”。改造方案由香江知名建筑設(shè)計事務(wù)所“呂元祥建筑師事務(wù)所”設(shè)計，遵循“保留建筑風(fēng)貌、提升空間品質(zhì)、優(yōu)化業(yè)態(tài)布局”的原則，具體改造內(nèi)容包括：

外立面改造：保留建筑原有主體結(jié)構(gòu)，將外立面更新為玻璃幕墻與金屬格柵相結(jié)合的設(shè)計，玻璃幕墻采用雙層中空Low-E玻璃（透光率75%，遮陽系數(shù)0。45，傳熱系數(shù)1。6w（㎡·K）），金屬格柵采用鋁合金材質(zhì)（表面噴涂氟碳漆，耐腐蝕性強），搭配LEd動態(tài)燈光系統(tǒng)（共安裝1200盞LEd燈，可變換多種燈光效果），使建筑在白天彰顯現(xiàn)代簡約風(fēng)格，夜晚則成為銅鑼灣的燈光焦點。

內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整：對各棟建筑的內(nèi)部空間進行重新劃分，一層和二層規(guī)劃為高端零售區(qū)，單層建筑面積4800平方米，劃分為30個商鋪單元（每個單元面積80-200平方米），適合開設(shè)國際一線品牌旗艦店和潮流時尚品牌店；三層和四層規(guī)劃為特色餐飲區(qū)，單層建筑面積4800平方米，劃分為20個餐飲單元（每個單元面積120-300平方米），引入米其林星級餐廳、香江本土特色餐廳、國際風(fēng)味餐廳等多種類型；五層規(guī)劃為影視娛樂區(qū)，建筑面積4800平方米，開設(shè)1家高端影院（包含6個影廳，總座位數(shù)800個，配備索尼4K高清放映機和杜比全景聲音響系統(tǒng)）和1家VR體驗中心（面積1000平方米，配備20臺VR設(shè)備）；地下1層規(guī)劃為精品辦公區(qū)和停車場，辦公區(qū)建筑面積5000平方米，劃分為30個辦公單元（每個單元面積50-200平方米），停車場建筑面積3000平方米，設(shè)置100個機動車位（其中20個為充電樁車位）和200個非機動車位。

配套設(shè)施升級：安裝18部高速電梯（品牌為三菱，額定速度4ms，載重1350kg），其中12部為客梯，4部為貨梯，2部為觀光電梯；配備中央空調(diào)系統(tǒng)（品牌為大金，制冷量2000kw，制熱效率cop=4。3）和新風(fēng)系統(tǒng)（新風(fēng)量30m3（人·h））；升級智能安防系統(tǒng)，安裝300個高清監(jiān)控攝像頭（分辨率720p，存儲時間30天）、50個紅外報警探測器和10套門禁系統(tǒng)（指紋+密碼雙重認證）；建設(shè)智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)，通過攝像頭實時監(jiān)測車位使用情況，引導(dǎo)車主快速找到空位；在公共區(qū)域設(shè)置免費wiFi（覆蓋面積平方米，網(wǎng)速達100mbps）和充電設(shè)施，提升消費者體驗。

業(yè)態(tài)招商方面，集團成立了招商專項小組，借助影視聯(lián)盟和九龍灣地產(chǎn)項目的資源優(yōu)勢，啟動全球招商工作。招商政策分為三類：高端零售品牌給予3個月免租期，裝修補貼每平方米1500港元；餐飲品牌給予6個月免租期，裝修補貼每平方米2000港元；影視娛樂和辦公租戶給予2個月免租期，裝修補貼每平方米1000港元。截至2009年下半年末，已有15家國際一線零售品牌（如LV、GUccI、pRAdA）、8家米其林星級餐廳、3家香江本土老字號餐飲品牌、2家影視娛樂企業(yè)表達了入駐意向，簽約率達40%，預(yù)計改造完成后6個月內(nèi)可實現(xiàn)滿租運營。

同時，集團計劃將tVb的影視資源與物業(yè)運營相結(jié)合，在五層影院開設(shè)“影視聯(lián)盟主題影廳”，定期舉辦影片首映禮、明星見面會等活動；在零售區(qū)引入tVb影視衍生品店，銷售《絲路傳奇》等熱門影片的周邊產(chǎn)品；在餐飲區(qū)開設(shè)“tVb明星餐廳”，邀請tVb旗下藝人擔(dān)任品牌代言人，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同提升物業(yè)的吸引力和競爭力。

銅鑼灣商鋪物業(yè)收購項目的順利完成，是飛天集團多元化發(fā)展戰(zhàn)略的重要里程碑，不僅為集團帶來了穩(wěn)定的租金收益（預(yù)計年租金收益5。76億港元），還增強了集團在香江的品牌影響力和產(chǎn)業(yè)布局的完整性；同時，該項目與九龍灣地產(chǎn)項目形成互補，共同構(gòu)成了集團在香江地產(chǎn)領(lǐng)域的核心資產(chǎn)，為集團后續(xù)的資本運作和業(yè)務(wù)擴張?zhí)峁┝藞詫嵒A(chǔ)。隨著改造升級和招商工作的推進，“飛天銅鑼灣中心”將成為銅鑼灣商圈的新地標，為香江市民和游客提供高品質(zhì)的消費和娛樂體驗，為集團創(chuàng)造豐厚的經(jīng)濟效益和社會效益。

2009年下半年的鵬城，盛夏的余溫尚未完全褪去，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已是一派生機勃勃的景象。

這片規(guī)劃面積18平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，匯聚了龍國新能源、電子信息、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域的3000余家企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)占比達75%，日均研發(fā)投入超2億元人民幣，是龍國科技創(chuàng)新的核心引擎之一。園區(qū)內(nèi)高樓林立，道路整潔寬闊，兩側(cè)種植著高大的香樟樹（共5000余棵，平均高度8米，胸徑25厘米），綠化帶內(nèi)點綴著各色花卉，空氣中彌漫著創(chuàng)新與活力的氣息；園區(qū)配套設(shè)施完善，擁有10座大型科技孵化器、5個國家級檢測中心、8所高等院校的產(chǎn)學(xué)研基地，以及30余家金融機構(gòu)的分支機構(gòu)，為企業(yè)提供了從研發(fā)、中試到產(chǎn)業(yè)化的全鏈條支持。

在這樣濃厚的科技創(chuàng)新氛圍中，一項關(guān)乎龍國新能源汽車產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)突破的合作項目正悄然落地——飛天集團聯(lián)合李家成新能源公司、龍國科學(xué)院電工研究所，共同發(fā)起成立新能源汽車電機合作實驗室。這一決策源于三方前期在稀有礦產(chǎn)永磁體聯(lián)合研發(fā)中的良好協(xié)作：飛天集團的高純度稀有礦產(chǎn)材料為電機性能提升提供了基礎(chǔ)，李家成新能源公司的電機生產(chǎn)經(jīng)驗明確了市場需求，龍國科學(xué)院電工研究所的技術(shù)積累則為核心突破提供了支撐。三方一致認為，成立專門的合作實驗室，能夠整合資源、集中力量，加速高端永磁體在新能源汽車電機領(lǐng)域的應(yīng)用轉(zhuǎn)化，打破國外在高端電機領(lǐng)域的技術(shù)壟斷，推動龍國新能源汽車產(chǎn)業(yè)向更高質(zhì)量發(fā)展。

實驗室的籌備工作始于2009年下半年初，三方經(jīng)過多輪磋商，于中期正式簽訂《新能源汽車電機合作實驗室共建協(xié)議》，協(xié)議共26頁，詳細約定了實驗室的投資規(guī)模、股權(quán)分配、管理架構(gòu)、研發(fā)方向、成果分配、合作期限等核心條款。實驗室總投資1。8億港元，其中飛天集團以現(xiàn)金和稀有礦產(chǎn)材料供應(yīng)權(quán)出資1。08億港元，占股60%；李家成新能源公司以現(xiàn)金和電機生產(chǎn)設(shè)備出資0。54億港元，占股30%；龍國科學(xué)院電工研究所以技術(shù)專利和人才資源出資0。18億港元，占股10%；合作期限為5年，期滿后可自動續(xù)約，若一方提出退出，需提前1年書面通知另外兩方，退出方的股權(quán)可由另外兩方按比例收購。

協(xié)議簽訂后，三方成立了實驗室籌備工作組，由飛天集團技術(shù)總監(jiān)周明擔(dān)任組長，李家成新能源公司技術(shù)總監(jiān)吳昊、龍國科學(xué)院電工研究所副所長王力擔(dān)任副組長，成員包括三方的財務(wù)、法務(wù)、技術(shù)、行政等部門骨干，共計30人，全面負責(zé)實驗室的選址、場地裝修、設(shè)備采購、團隊組建、制度制定等籌備工作。