黑巖小說

第552章 香江地產(chǎn)回暖（第2頁）

他又補充道：“除了現(xiàn)有物業(yè)的租金增長，咱們還在優(yōu)化物業(yè)運營，提升租戶滿意度。比如所有寫字樓都新增了24小時安保巡邏（之前是12小時），每天巡邏次數(shù)從8次增加到16次，每層電梯口都安裝了智能門禁（刷卡進入，支持員工卡和訪客臨時卡），訪客需要登記身份證信息才能領取臨時卡，安全性大幅提升?！?/p>

“商鋪方面，咱們協(xié)調(diào)清潔公司增加了清潔頻次，從每天2次清潔（早上8點、下午6點）增加到每天4次（早上7點、中午12點、下午5點、晚上9點），還在商鋪門口安裝了分類垃圾桶（可回收物、廚余垃圾、其他垃圾），保持街道整潔，租戶反饋很好，有3家商鋪主動提出提前續(xù)租，愿意多漲2%租金?！?/p>

“住宅方面，咱們在小區(qū)里增加了健身設施（如跑步機、啞鈴架、乒乓球桌），每個小區(qū)配備2名專職物業(yè)管家，負責處理業(yè)主的維修、投訴等需求，響應時間從24小時縮短到8小時，維修完成后48小時內(nèi)回訪，業(yè)主滿意度從2008年的85%提升到92%，續(xù)租率也從88%提升到95%?！?/p>

王莽滿意地點頭：“物業(yè)運營優(yōu)化得很好，這些措施雖然增加了一些成本（安保、清潔、物業(yè)管家的額外支出約每月200萬港元），但能提升租金和續(xù)租率，長期來看劃算。對了，香江地產(chǎn)市場回暖，有沒有其他開發(fā)商找咱們合作？比如聯(lián)合開發(fā)新地塊？”

李偉翻到報告第35頁的“合作意向記錄”：“有3家開發(fā)商找咱們談過合作，分別是香江新鴻基地產(chǎn)（化名新宏基）、恒基地產(chǎn)（化名恒基）、長江實業(yè)（化名長實）?！?/p>

“新宏基想跟咱們聯(lián)合開發(fā)九龍灣的一塊商業(yè)用地（面積5000平方米），計劃建設1棟25層的寫字樓，他們出地（估值2億港元），咱們出資金（預計建設費用5億港元），建成后按4:6分成（新宏基40%，咱們60%），預計2011年竣工，竣工后每月租金收入能達800萬港元，咱們每月能分480萬港元，投資回收期約8年?！?/p>

“恒基想合作開發(fā)沙田的住宅地塊（面積8000平方米），計劃建設5棟18層的住宅樓，共300套房源，他們出地（估值1。8億港元），咱們出資金（建設費用4。2億港元），分成比例5:5，預計2012年竣工，竣工后對外出售，按當前市場價（每平方米1。2萬港元）計算，總銷售額預計12億港元，咱們能分6億港元，凈利潤約1。5億港元?！?/p>

“長實想合作開發(fā)荃灣的商鋪及住宅混合地塊（面積6000平方米），計劃建設2棟20層的建筑（1-5層為商鋪，6-20層為住宅），他們出地（估值2。2億港元），咱們出資金（建設費用5。8億港元），分成比例4。5:5。5，預計2013年竣工，商鋪對外出租，住宅對外出售，預計每年租金收入500萬港元，銷售額9億港元，咱們能分租金275萬港元年、銷售額4。95億港元?！?/p>

王莽仔細聽完，問道：“這三個合作項目的風險評估怎么樣？有沒有政策風險或市場風險？”

李偉翻到報告第40頁的“風險評估表”：“調(diào)研團隊已經(jīng)做了詳細評估，三個項目都位于香江規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，九龍灣是商業(yè)核心區(qū)，沙田是住宅密集區(qū)，荃灣是新興發(fā)展區(qū)，政策風險低，政府已經(jīng)批準了地塊的建設規(guī)劃，不會出現(xiàn)審批延誤。”

“市場風險方面，根據(jù)香江地產(chǎn)協(xié)會的預測，2009-2013年香江商業(yè)地產(chǎn)租金年均漲幅會保持在7%-9%，住宅地產(chǎn)售價年均漲幅會保持在5%-7%，三個項目的投資回報率都在4%以上，高于香江平均水平的3。5%，風險可控?！?/p>

王莽點頭：“那先推進新宏基的九龍灣項目，這個項目竣工時間最早，能盡快產(chǎn)生收益，讓團隊下周跟新宏基對接，確定合作細節(jié)，比如建設標準、資金撥付方式、租金分成比例的具體計算方法，爭取下個月簽訂合作協(xié)議?！?/p>

“恒基和長實的項目也不要放棄，讓調(diào)研團隊繼續(xù)跟進，收集更多地塊細節(jié)和市場數(shù)據(jù)，比如沙田住宅的目標客群、荃灣商鋪的潛在租戶，為后續(xù)談判做準備，確保咱們能拿到最優(yōu)的合作條件?！?/p>

李偉連忙答應：“明白，我這就安排團隊對接，下周提交九龍灣項目的合作細節(jié)方案，確保按時推進?！?/p>

他又拿出一份《2009年下半年地產(chǎn)板塊工作計劃》，放在王莽面前：“王總，這是咱們地產(chǎn)部下半年的工作計劃，主要包括三個重點：一是完成九龍灣合作項目的簽約及開工準備，二是收購九龍?zhí)联殫潉e墅，三是優(yōu)化現(xiàn)有物業(yè)的租金結(jié)構，爭取下半年租金收入突破8。5億港元，全年突破16。5億港元，比2008年的13。2億港元增長25%?！?/p>

“另外，咱們還計劃投入2億港元用于現(xiàn)有物業(yè)的翻新，比如中環(huán)寫字樓的電梯更換（將現(xiàn)有10部電梯換成三菱最新款電梯，載重1。3噸，速度2。5米秒，減少等待時間）、尖沙咀商鋪的外立面裝修（采用玻璃幕墻+鋁扣板組合，提升美觀度）、住宅樓盤的綠化升級（增加綠植種類，每個小區(qū)新增200平方米的草坪），翻新后預計能讓租金再提升5%-8%。”

王莽翻看計劃，在“翻新預算”部分做了標記：“2億港元的翻新預算合理，要確保資金?？顚Ｓ?，每個翻新項目都要找3家以上的施工公司報價，選擇性價比最高的，避免浪費。”

“另外，讓財務組把地產(chǎn)板塊的利潤按30%的比例劃入集團資金池，支持稀有礦產(chǎn)項目和數(shù)字影院擴容項目，剩下的70%用于地產(chǎn)板塊的再投資，比如合作項目和物業(yè)收購，確保資金良性循環(huán)?！?/p>

李偉記錄下王莽的要求：“我會跟財務組對接，確保資金按比例分配，不影響其他項目的資金需求?！?/p>

當天下午，李偉組織地產(chǎn)部召開會議，將下半年工作計劃分解到各個小組：寫字樓組負責九龍灣合作項目對接及中環(huán)寫字樓翻新，商鋪組負責尖沙咀商鋪租戶維護及外立面裝修，住宅組負責九龍?zhí)羷e墅收購及住宅綠化升級，每個小組都制定了詳細的時間節(jié)點——寫字樓組需在7月底前完成合作協(xié)議簽訂，商鋪組需在8月底前確定裝修方案，住宅組需在7月中旬前完成別墅考察，確保全年目標順利完成。

會議結(jié)束后，寫字樓組組長立刻聯(lián)系新宏基的項目負責人，約定下周二見面洽談合作細節(jié)；商鋪組組長聯(lián)系3家裝修公司，邀請他們下周一對尖沙咀商鋪進行實地測量并報價；住宅組組長通知調(diào)研團隊，周末前往九龍?zhí)量疾飒殫潉e墅，收集位置、裝修、配套等信息。

接下來的一周，地產(chǎn)部各項工作有序推進：新宏基合作項目的首次洽談順利，雙方就建設標準和資金撥付方式達成初步共識；尖沙咀商鋪的3家裝修公司提交了報價，最低報價4800萬港元，比預算低200萬港元；九龍?zhí)羷e墅的考察報告完成，別墅位置優(yōu)越，周邊有3所國際學校、2家大型商場、1家三甲醫(yī)院，裝修保養(yǎng)良好，符合收購要求，報價7800萬港元的談判空間較大。

香江地產(chǎn)市場回暖趨勢更加明顯，香江地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)地產(chǎn)租金平均漲幅達9。1%，住宅地產(chǎn)售價平均漲幅達6。8%，飛天集團地產(chǎn)板塊上半年租金收入實際完成8。2億港元，比預計的8億港元多2000萬港元，增值2。5%，物業(yè)估值升至210億港元，比年初增長16。7%，為集團的整體發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。

鵬城，陽光熾熱得能在柏油路上映出人影，微風帶著南海潮濕的氣息吹過南山科技園，園區(qū)內(nèi)的18棟寫字樓錯落有致，玻璃幕墻反射著刺眼的陽光，樓間的綠化帶里，鳳凰木開著熱烈的紅色花朵，與灰色的建筑形成鮮明對比。

李家成的新能源汽車公司（龍國新能源汽車有限公司）總部位于科技園A8棟15層，整層樓面積約1000平方米，裝修風格充滿科技感——白色乳膠漆墻面搭配藍色金屬線條，地面鋪著淺灰色防靜電地板，辦公區(qū)按功能劃分成研發(fā)區(qū)、銷售區(qū)、展示區(qū)，每個區(qū)域用透明玻璃隔斷分隔，既通透又互不干擾。

展示區(qū)在辦公區(qū)中央，面積約200平方米，地面墊高10厘米，鋪著深藍色地毯，中央擺放著一輛白色新能源汽車樣車（車型代號EV-100），車身長度4。8米、寬度1。8米、高度1。5米，車頂裝有一塊1。2平方米的單晶硅太陽能板（轉(zhuǎn)換效率18%，可輔助充電，每天能增加10公里續(xù)航），車身側(cè)面印著“龍國新能源”的銀色logo。