黑巖小說(shuō)

第552章 香江地產(chǎn)回暖（第2頁(yè)）

他又補(bǔ)充道：“除了現(xiàn)有物業(yè)的租金增長(zhǎng)，咱們還在優(yōu)化物業(yè)運(yùn)營(yíng)，提升租戶滿意度。比如所有寫字樓都新增了24小時(shí)安保巡邏（之前是12小時(shí)），每天巡邏次數(shù)從8次增加到16次，每層電梯口都安裝了智能門禁（刷卡進(jìn)入，支持員工卡和訪客臨時(shí)卡），訪客需要登記身份證信息才能領(lǐng)取臨時(shí)卡，安全性大幅提升?！?/p>

“商鋪方面，咱們協(xié)調(diào)清潔公司增加了清潔頻次，從每天2次清潔（早上8點(diǎn)、下午6點(diǎn)）增加到每天4次（早上7點(diǎn)、中午12點(diǎn)、下午5點(diǎn)、晚上9點(diǎn)），還在商鋪門口安裝了分類垃圾桶（可回收物、廚余垃圾、其他垃圾），保持街道整潔，租戶反饋很好，有3家商鋪主動(dòng)提出提前續(xù)租，愿意多漲2%租金?！?/p>

“住宅方面，咱們?cè)谛^(qū)里增加了健身設(shè)施（如跑步機(jī)、啞鈴架、乒乓球桌），每個(gè)小區(qū)配備2名專職物業(yè)管家，負(fù)責(zé)處理業(yè)主的維修、投訴等需求，響應(yīng)時(shí)間從24小時(shí)縮短到8小時(shí)，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪，業(yè)主滿意度從2008年的85%提升到92%，續(xù)租率也從88%提升到95%?！?/p>

王莽滿意地點(diǎn)頭：“物業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化得很好，這些措施雖然增加了一些成本（安保、清潔、物業(yè)管家的額外支出約每月200萬(wàn)港元），但能提升租金和續(xù)租率，長(zhǎng)期來(lái)看劃算。對(duì)了，香江地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，有沒(méi)有其他開發(fā)商找咱們合作？比如聯(lián)合開發(fā)新地塊？”

李偉翻到報(bào)告第35頁(yè)的“合作意向記錄”：“有3家開發(fā)商找咱們談過(guò)合作，分別是香江新鴻基地產(chǎn)（化名新宏基）、恒基地產(chǎn)（化名恒基）、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（化名長(zhǎng)實(shí)）?！?/p>

“新宏基想跟咱們聯(lián)合開發(fā)九龍灣的一塊商業(yè)用地（面積5000平方米），計(jì)劃建設(shè)1棟25層的寫字樓，他們出地（估值2億港元），咱們出資金（預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用5億港元），建成后按4:6分成（新宏基40%，咱們60%），預(yù)計(jì)2011年竣工，竣工后每月租金收入能達(dá)800萬(wàn)港元，咱們每月能分480萬(wàn)港元，投資回收期約8年。”

“恒基想合作開發(fā)沙田的住宅地塊（面積8000平方米），計(jì)劃建設(shè)5棟18層的住宅樓，共300套房源，他們出地（估值1。8億港元），咱們出資金（建設(shè)費(fèi)用4。2億港元），分成比例5:5，預(yù)計(jì)2012年竣工，竣工后對(duì)外出售，按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)（每平方米1。2萬(wàn)港元）計(jì)算，總銷售額預(yù)計(jì)12億港元，咱們能分6億港元，凈利潤(rùn)約1。5億港元。”

“長(zhǎng)實(shí)想合作開發(fā)荃灣的商鋪及住宅混合地塊（面積6000平方米），計(jì)劃建設(shè)2棟20層的建筑（1-5層為商鋪，6-20層為住宅），他們出地（估值2。2億港元），咱們出資金（建設(shè)費(fèi)用5。8億港元），分成比例4。5:5。5，預(yù)計(jì)2013年竣工，商鋪對(duì)外出租，住宅對(duì)外出售，預(yù)計(jì)每年租金收入500萬(wàn)港元，銷售額9億港元，咱們能分租金275萬(wàn)港元年、銷售額4。95億港元。”

王莽仔細(xì)聽完，問(wèn)道：“這三個(gè)合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估怎么樣？有沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？”

李偉翻到報(bào)告第40頁(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估表”：“調(diào)研團(tuán)隊(duì)已經(jīng)做了詳細(xì)評(píng)估，三個(gè)項(xiàng)目都位于香江規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，九龍灣是商業(yè)核心區(qū)，沙田是住宅密集區(qū)，荃灣是新興發(fā)展區(qū)，政策風(fēng)險(xiǎn)低，政府已經(jīng)批準(zhǔn)了地塊的建設(shè)規(guī)劃，不會(huì)出現(xiàn)審批延誤?！?/p>

“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面，根據(jù)香江地產(chǎn)協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)，2009-2013年香江商業(yè)地產(chǎn)租金年均漲幅會(huì)保持在7%-9%，住宅地產(chǎn)售價(jià)年均漲幅會(huì)保持在5%-7%，三個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率都在4%以上，高于香江平均水平的3。5%，風(fēng)險(xiǎn)可控?！?/p>

王莽點(diǎn)頭：“那先推進(jìn)新宏基的九龍灣項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目竣工時(shí)間最早，能盡快產(chǎn)生收益，讓團(tuán)隊(duì)下周跟新宏基對(duì)接，確定合作細(xì)節(jié)，比如建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、資金撥付方式、租金分成比例的具體計(jì)算方法，爭(zhēng)取下個(gè)月簽訂合作協(xié)議。”

“恒基和長(zhǎng)實(shí)的項(xiàng)目也不要放棄，讓調(diào)研團(tuán)隊(duì)繼續(xù)跟進(jìn)，收集更多地塊細(xì)節(jié)和市場(chǎng)數(shù)據(jù)，比如沙田住宅的目標(biāo)客群、荃灣商鋪的潛在租戶，為后續(xù)談判做準(zhǔn)備，確保咱們能拿到最優(yōu)的合作條件。”

李偉連忙答應(yīng)：“明白，我這就安排團(tuán)隊(duì)對(duì)接，下周提交九龍灣項(xiàng)目的合作細(xì)節(jié)方案，確保按時(shí)推進(jìn)?！?/p>

他又拿出一份《2009年下半年地產(chǎn)板塊工作計(jì)劃》，放在王莽面前：“王總，這是咱們地產(chǎn)部下半年的工作計(jì)劃，主要包括三個(gè)重點(diǎn)：一是完成九龍灣合作項(xiàng)目的簽約及開工準(zhǔn)備，二是收購(gòu)九龍?zhí)联?dú)棟別墅，三是優(yōu)化現(xiàn)有物業(yè)的租金結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取下半年租金收入突破8。5億港元，全年突破16。5億港元，比2008年的13。2億港元增長(zhǎng)25%?！?/p>

“另外，咱們還計(jì)劃投入2億港元用于現(xiàn)有物業(yè)的翻新，比如中環(huán)寫字樓的電梯更換（將現(xiàn)有10部電梯換成三菱最新款電梯，載重1。3噸，速度2。5米秒，減少等待時(shí)間）、尖沙咀商鋪的外立面裝修（采用玻璃幕墻+鋁扣板組合，提升美觀度）、住宅樓盤的綠化升級(jí)（增加綠植種類，每個(gè)小區(qū)新增200平方米的草坪），翻新后預(yù)計(jì)能讓租金再提升5%-8%?！?/p>

王莽翻看計(jì)劃，在“翻新預(yù)算”部分做了標(biāo)記：“2億港元的翻新預(yù)算合理，要確保資金專款專用，每個(gè)翻新項(xiàng)目都要找3家以上的施工公司報(bào)價(jià)，選擇性價(jià)比最高的，避免浪費(fèi)。”

“另外，讓財(cái)務(wù)組把地產(chǎn)板塊的利潤(rùn)按30%的比例劃入集團(tuán)資金池，支持稀有礦產(chǎn)項(xiàng)目和數(shù)字影院擴(kuò)容項(xiàng)目，剩下的70%用于地產(chǎn)板塊的再投資，比如合作項(xiàng)目和物業(yè)收購(gòu)，確保資金良性循環(huán)?！?/p>

李偉記錄下王莽的要求：“我會(huì)跟財(cái)務(wù)組對(duì)接，確保資金按比例分配，不影響其他項(xiàng)目的資金需求?！?/p>

當(dāng)天下午，李偉組織地產(chǎn)部召開會(huì)議，將下半年工作計(jì)劃分解到各個(gè)小組：寫字樓組負(fù)責(zé)九龍灣合作項(xiàng)目對(duì)接及中環(huán)寫字樓翻新，商鋪組負(fù)責(zé)尖沙咀商鋪?zhàn)鈶艟S護(hù)及外立面裝修，住宅組負(fù)責(zé)九龍?zhí)羷e墅收購(gòu)及住宅綠化升級(jí)，每個(gè)小組都制定了詳細(xì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)——寫字樓組需在7月底前完成合作協(xié)議簽訂，商鋪組需在8月底前確定裝修方案，住宅組需在7月中旬前完成別墅考察，確保全年目標(biāo)順利完成。

會(huì)議結(jié)束后，寫字樓組組長(zhǎng)立刻聯(lián)系新宏基的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，約定下周二見面洽談合作細(xì)節(jié)；商鋪組組長(zhǎng)聯(lián)系3家裝修公司，邀請(qǐng)他們下周一對(duì)尖沙咀商鋪進(jìn)行實(shí)地測(cè)量并報(bào)價(jià)；住宅組組長(zhǎng)通知調(diào)研團(tuán)隊(duì)，周末前往九龍?zhí)量疾飒?dú)棟別墅，收集位置、裝修、配套等信息。

接下來(lái)的一周，地產(chǎn)部各項(xiàng)工作有序推進(jìn)：新宏基合作項(xiàng)目的首次洽談順利，雙方就建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和資金撥付方式達(dá)成初步共識(shí)；尖沙咀商鋪的3家裝修公司提交了報(bào)價(jià)，最低報(bào)價(jià)4800萬(wàn)港元，比預(yù)算低200萬(wàn)港元；九龍?zhí)羷e墅的考察報(bào)告完成，別墅位置優(yōu)越，周邊有3所國(guó)際學(xué)校、2家大型商場(chǎng)、1家三甲醫(yī)院，裝修保養(yǎng)良好，符合收購(gòu)要求，報(bào)價(jià)7800萬(wàn)港元的談判空間較大。

香江地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)更加明顯，香江地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)地產(chǎn)租金平均漲幅達(dá)9。1%，住宅地產(chǎn)售價(jià)平均漲幅達(dá)6。8%，飛天集團(tuán)地產(chǎn)板塊上半年租金收入實(shí)際完成8。2億港元，比預(yù)計(jì)的8億港元多2000萬(wàn)港元，增值2。5%，物業(yè)估值升至210億港元，比年初增長(zhǎng)16。7%，為集團(tuán)的整體發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。

鵬城，陽(yáng)光熾熱得能在柏油路上映出人影，微風(fēng)帶著南海潮濕的氣息吹過(guò)南山科技園，園區(qū)內(nèi)的18棟寫字樓錯(cuò)落有致，玻璃幕墻反射著刺眼的陽(yáng)光，樓間的綠化帶里，鳳凰木開著熱烈的紅色花朵，與灰色的建筑形成鮮明對(duì)比。

李家成的新能源汽車公司（龍國(guó)新能源汽車有限公司）總部位于科技園A8棟15層，整層樓面積約1000平方米，裝修風(fēng)格充滿科技感——白色乳膠漆墻面搭配藍(lán)色金屬線條，地面鋪著淺灰色防靜電地板，辦公區(qū)按功能劃分成研發(fā)區(qū)、銷售區(qū)、展示區(qū)，每個(gè)區(qū)域用透明玻璃隔斷分隔，既通透又互不干擾。

展示區(qū)在辦公區(qū)中央，面積約200平方米，地面墊高10厘米，鋪著深藍(lán)色地毯，中央擺放著一輛白色新能源汽車樣車（車型代號(hào)EV-100），車身長(zhǎng)度4。8米、寬度1。8米、高度1。5米，車頂裝有一塊1。2平方米的單晶硅太陽(yáng)能板（轉(zhuǎn)換效率18%，可輔助充電，每天能增加10公里續(xù)航），車身側(cè)面印著“龍國(guó)新能源”的銀色logo。